SDF ALSACE

nnoncée le 11 décembre 2008, la cession par Icade de son portefeuille de 32 000 logements vient de franchir une étape importante. Un consortium de 25 bailleurs sociaux, emmené par la Société nationale immobilière (SNI), a remis, le 2 avril, une offre de prix, dont le montant n'a pas été précisé. Cette transaction, exceptionnelle par sa taille, met en relation deux filiales de la Caisse des dépôts : la SNI et Icade, qui a mandaté BNP Paribas et Messier & associés pour conduire les discussions. Le consortium est, à l'heure actuelle, le seul candidat au rachat, le "1 % logement" ayant décidé, en début d'année, de ne pas se mettre sur les rangs. Sa proposition intervient alors que plusieurs élus ou dirigeants d'organismes HLM s'interrogent sur la valeur de ce patrimoine situé, pour l'essentiel, en Ile-de-France et loué à des niveaux intermédiaires - de 6 à 10 euros du mètre carré, en général.

Au 31 décembre 2008, le rapport annuel d'Icade estimait la valeur de ces 32 000 logements à 2,93 milliards d'euros. Trois ans plus tôt, l'ensemble du patrimoine de la foncière (qui était alors plus étoffé qu'aujourd'hui) avait été évalué à 1,426 milliard d'euros, quelques mois avant son introduction en Bourse. Le marché immobilier a certes progressé entre 2006 et 2008, mais pas dans de telles proportions.

Président de Plaine Commune Habitat, un office HLM intercommunal au nord de Paris, Stéphane Peu s'est ému de cette hausse dans une lettre adressée, le 23 mars, au président de la SNI, André Yché. "Aucun organisme, aucune société immobilière en France ne peut se prévaloir d'une telle valorisation financière, a fortiori dans le contexte économique (actuel)", écrit-il.

D'après de bons connaisseurs du dossier, il est possible que le patrimoine d'Icade ait été anormalement sous-évalué en 2005 pour faciliter le succès de l'entrée en Bourse, le 12 avril 2006, orchestrée par Etienne Bertier, alors PDG. "Mais la valeur de ce parc dépend aussi de la vocation des logements, explique un professionnel. S'ils sont sociaux, leur rentabilité est faible - de 2 % à 3 % - donc leur valeur aussi. S'ils sont vendus par immeuble ou par appartement, aux occupants ou à des bailleurs qui ont la possibilité d'augmenter les loyers, cela triple carrément leur prix, comme l'ont démontré quelques récentes transactions qu'Icade a réalisées sur ce patrimoine."

LE JUSTE PRIX

Plusieurs sources proches du dossier font effectivement remarquer que, au cours des dernières années, Icade a vendu des logements à des prix dépassant la valeur d'expertise. Mais il ne s'agit que de quelques opérations au cours desquelles la société foncière a fait monter les enchères en jouant sur la concurrence entre bailleurs, objecte le "patron" d'un organisme HLM.

Quel est le juste prix ? Chez Icade, un porte-parole admet qu'une décote de 10 % à 15 % serait acceptable, ce qui ramènerait les cours à leur niveau de décembre 2008, voire en dessous. Mais certains actionnaires, comme le fonds d'investissement New Ireland Insurance, qui détient 3,15 % du capital, seraient plutôt d'avis de récupérer la meilleure plus-value de la vente de ce patrimoine, avant de sortir du capital. Une perspective qui indispose bon nombre de bailleurs : "Nous ne pouvons permettre à Icade, pour ne pas dire à ses actionnaires, de réaliser une opération de rentabilité financière totalement injustifiée", estime M. Peu.